Стоит ли, выгодно ли инвестировать в недвижимость?

Как инвестировать в недвижимость и получать 100% доход

Инвестиции в недвижимость — надежный инструмент вложения средств, которому доверяют более 40% россиян. Особенно актуален этот способ во времена экономической нестабильности, так как недвижимость способна приносить постоянный доход даже в кризис. Каждого владельца собственных средств волнует вопрос, стоит ли инвестировать в недвижимость. Попробуем дать на него исчерпывающий ответ.

5 доводов в пользу недвижимости

• Увеличение стоимости объекта в перспективе. В недвижимость экономически целесообразнее вкладывать деньги на длительный срок, так как ее стоимость гарантировано вырастет.
• При приобретении жилой недвижимости предоставляется налоговый вычет по НДФЛ с 2 миллионов рублей.
• При приобретении недвижимости в периоды максимального падения цен на отечественном рынке можно получить хорошую прибыль от перепродажи.
• Заемщики жилищных кредитов могут прибыль при падении курса валюты, в которой оформлен займ.
• Получение постоянного дохода. При сдаче объекта в аренду владелец получает дополнительный доход. Если квартира расположена в центре, то можно рассчитывать на относительно быструю окупаемость.

Недвижимость и риски

Недвижимость во все времена была надежным способом сохранения собственного капитала. Вложение в нее несет в себе намного меньше рисков, чем в другие финансовые инструменты. Все угрозы при вложении капитала в коммерческую и жилую недвижимость можно распределить в 4 группы:

• административные риски. Предсказать их практически невозможно. Они вызваны изменениями в законодательной базе страны. Особенно опасными для потенциального инвестора являются изменения в налоговом кодексе страны, так как налоговые ставки оказывают непосредственное воздействие на доходность финансового инструмента. Недвижимость и инвестиции, правовое регулирование может различаться среди регионов, — рискованная составляющая способа вложения.
• юридические риски. На практике встречаются чаще всего. Могут возникнуть как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. При вложении средств в проект можно столкнуться с мошенниками, которые пытаются продать объекты без соответствующих разрешений вышестоящих органов или по липовым документам. На вторичном рынке можно столкнуться с проблемой оформления прав на объект. Судебные тяжбы по таким делам длятся годами.
• финансово-экономические риски. Они связаны с ошибками в прогнозах, неправильной трактовкой информации и т.д. На них оказывает воздействие экономическая ситуация в регионе и в стране.
• специфические риски. Вызваны внешним воздействием. Например: строительство промышленного предприятия вместо парковой зоны может существенно снизить реальную стоимость недвижимости.

Доходность и недвижимость

Инвестор может получить доход от вложения капитала в недвижимость несколькими способами. Самый распространенный из них — приобретение объекта на ранних этапах строительства и дальнейшая его перепродажа. Доходность от такого проекта может достигать 50%. На рисунке 1 представлено распределение потребительских предпочтений на жилую недвижимость в прошлом году.

Рис. 1. «Спрос на объекты жилой недвижимости в 2013 году, %»

Большинство граждан страны отдают предпочтение 1-комнатным квартирам. Аналитики утверждают, что такая ситуация не случайна. Большая часть трудоспособного населения еле-еле сводит концы с концами из-за невысоких доходов. Разорительная коммунальная плата заставляет ютиться в жилье небольшого метража.

Для быстрого возврата вложенных средств в строительство жилья инвестору стоит предпочесть 1-комнатные или 2-комнатные квартиры. Их можно выгодно продать на любом этапе строительства.

Высокую прибыль можно получить при вложении средств в рискованные объекты. Технические и временные проблемы заставляют застройщика существенно снижать цену. При приобретении таких объектов вкладчик капитала может рассчитывать даже на 100%-ную прибыль. Однако он должен четко владеть информацией, которая касается трудностей застройщика, участников строительства и состоянием дел. В противном случае он может получить убыток.

Второй по популярности вариант получения дохода — приобретение недвижимости и сдача ее в аренду. По статистике ¼ часть жилого фонда задействована в секторе аренде. Неофициальные данные гласят, что в г. Санкт-Петербург в 2013 году более 0,5 миллионов квартир было сдано в аренду. В Москве этот показатель немного ниже.

Сдача в аренду сегмента «эконом» приносит ее владельцу от 6 до 8% годовых. При таких показателях срок окупаемости составляет около 8 лет. На срок возврата вложенных средств влияет размер коммунальных платежей, необходимость в проведении ремонта и стоимость услуг агентства (при поиске арендаторов с помощью специальных контор). Что касается сдачи элитного жилья, то здесь невозможно составить даже приблизительный прогноз.

Выгодные инвестиции в недвижимость можно получить при сдаче в аренду апартаментов. Высокий сервис и их выгодное расположение позволяют получать доходность 15% и более.

Анализ доходности рынка недвижимости в России за 10 лет

Анализ доходности рынка недвижимости напрямую зависит от среднегодовой стоимости 1 кв. метра. (рис. 2).

Рис. 2. «Средняя стоимость на рынке жилья России за 2000-2013 гг»

Итак, стоимость жилья на отечественном рынке до 2008 года прогрессивно возрастает. 2008 год считается переломным моментом. Цены на жилье в 2009 году снизились и на первичном, и на вторичном рынках. Причиной является мировой финансовый кризис, который не обошел стороной и Россию. Массовое банкротство предприятий в различных регионах страны породили высокую безработицу. С падением потребительского спроса на объекты недвижимости цены тоже устремились вниз.

Стоимость жилья на первичном рынке выше, чем на вторичном. Это объясняется следующими факторами:

• низкие темпы возведения жилого фонда. Любое жилье в новостройках воспринимается как роскошь.
• усовершенствованная коммуникационная система в новостройках. Возводимые дома оснащаются по последнему слову прогресса.
• Развитая инфраструктура. Вместе с новостройками возводится вся социальная инфраструктура района.

В таблице 1 представлена доходность инвестиций в жилую недвижимость по годам (вторичный рынок).

Таблица 1. « Доходность инвестиций в жилую недвижимость по годам»

Итак, максимальный доход получили инвесторы в 2006 году. В этот период резко возросли доходы населения страны, и увеличилась на 47% денежная масса в обращении. Большое значение на увеличение спроса на недвижимость оказало снижение позиций доллара и евро на мировой арене в 2005 — 2006 гг. Рынок ипотечного кредитования стремительно начал набирать обороты. В 2006 году увеличились расходы населения на приобретение жилой недвижимости на целых 62, 5%.

Самая низкая доходность от инвестирования зафиксирована в 2009 году, что вызвано финансовым кризисом. Снижение реальных доходов населения вызвало снижение активности на отечественном рынке недвижимости.

На вопрос, выгодно ли инвестировать в недвижимость, однозначного ответа нет. Как показывает практика, в долгосрочной перспективе инвестор всегда получает прибыль. На краткосрочный период предсказать довольно трудно. Нестабильная ситуация на мировой арене, присоединение Крыма и ослабление рубля делают приобретение недвижимости для краткосрочных целей не оправданным.