Вложение денег в строительство

Один из способов приобрести жильё — вложить деньги в строящуюся квартиру, это и выгодный вариант инвестирования свободных финансовых средств, и наиболее дешёвая возможность получить собственный дом. Но насколько это надёжно, безопасно и экономически оправдано?

Финансовая сторона

Стоимость недвижимости в жилом секторе экономики ежегодно увеличивается, плюс цена квадратного метра всегда повышается по мере возведения объекта. Вложение денег в строительство на этапе выкопанного котлована принесёт неплохой доход при продаже квартиры после регистрации застройщиком дома в Росреестре.

Официальная информация органов Росстата свидетельствует, что стоимость квадратного метра жилья в новостройках за 10 последних лет увеличилась на 160–193%. Приведённая ниже таблица показывает ежегодные изменения на рынке первичного жилья по видам квартир.

Цифры показывают, что понижение цен наблюдается только два кризисных года, дальнейшее повышение вывело их на уровень, предшествующий понижению. Для сравнения отметим, что самые большие банковские проценты на денежные вклады в 2012г. составляли:

• СМП банк – 9,65%;
• Сбербанк – 9,5%;
• ВТБ – 8,8%.

Доходность от банковских вкладов явно ниже, чем от вложения денег в строящееся жильё. Если приобретение квартиры является не инвестированием свободных финансов, а желанием приобрести собственный дом, то даже с ипотекой это выгоднее, чем копить на неё несколько лет: по данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию средняя ставка в 2012г. составляла 12,1%.

То, что вложить деньги в строительство выгодно, но какие существуют подводные камни?

 Обман

По степени рисков инвестирование в недвижимость стоит на 5-ом месте, опережая только инвест монеты и банковские вклады. Одной из причин возможных финансовых потерь является экономическая ситуация в стране, второй – непорядочность девелопера. Вероятность того, что застройщик сдаст объект позже установленного срока (долгострой) или не сдаст его вовсе, объявив себя банкротом, велика. Желающих вложить деньги в строительство квартиры сегодня достаточно, но единицы получают их обратно или становятся владельцами доли недостроенного здания в случае банкротства организации, заключившей договор долевого участия. Жёсткая статистика свидетельствует, что выплачивается менее 10% заявленных кредиторами сумм, среди которых вклады дольщиков составляют не более 3%.

Примеров непорядочности девелоперов, застройщиков много, некоторые из них:

• известная «Миракс Групп» под управлением Сергея Полонского, по утверждению следователей, получила около 6 млрд. рублей по договорам долевого участия, после чего начала процедуру банкротства;
• Московский округ Балашиха один из лидеров по числу проблемных новостроек: СФК «Реутов» не торопиться достраивать 6 многоэтажных домов, начатых в 2006, 2009гг. – микрорайоны «Южная звезда», «Некрасовский», а в 2012г. признан несостоятельным должником и он не единственный.

Продолжать список можно долго — к середине 2013 года только в Московской области было зарегистрировано 26 застройщиков на стадии банкротства.

Но не только разорение девелоперов является проблемой вложения денег в новостройку, риск получить долгострой вместо заветного жилья также высок. Неприятность заключается в том, что инвестиции будут заморожены на долгий срок (10 лет не предел), практика показывает – быстрый возврат их невозможен. А объявлять банкротство организации не спешит никто, так как его инициатор обязан оплачивать все расходы и вознаграждение конкурсному управляющему (минимальная сумма 30 000 руб.). Потенциальной опасностью долгостроя является вмешательство властей и передача его другому застройщику, что повлечёт возможное дополнительное вложение денег в строительство квартиры.

Оптимизм внушает заметное уменьшение проблемных строек за два послекризисных года и тенденция ежегодного повышения цен на первичное жильё. Собственные меры по снижению вероятности потери финансовых средств повысят шансы на успешные инвестиции.

Снижение рисков

Как вложить деньги в долевое строительство и избежать убытков? Надёжных рецептов от потерь не существует, но можно минимизировать риски, последовав советам:

1. Проанализировать поведение девелопера за несколько лет, постараться найти его финансовую отчётность (ЗАО, ОАО обязаны публиковать её в интернете). Проверить наличие разрешительных документов на строительство и правоустанавливающих – свидетельство собственности на землю или договор об аренде. Проверить наличие публикации проектной документации (декларации) минимум за две недели до начала заключения договоров на долевое участие.
2. Прежде чем вложить деньги в строящееся жильё просмотреть историю застройщика, особо поинтересоваться его деятельностью в годы кризиса – наличие долгостроя или других возникших в это время проблем.
3. Проанализировать договор долевого участия на предмет указания сроков окончания строительства и подключения объекта к инженерным сетям, проверить включение в него пункта об обязательной регистрации в Росреестре недвижимости, обратить внимание на условия расторжения договора и возврата денег.

Выбрать в какую новостройку вложить деньги поможет страховая компания, если обратиться к ней по вопросу страхования финансовых инвестиций. Специалисты компании досконально изучат объект, все относящиеся к нему организации, документы и проанализируют возможные риски перед тем, как оформлять полис.

Высокая доходность инвестирования недвижимости, а также желание приобрести собственное жильё по минимальным ценам, привлекающие вложить деньги в новостройку, являются и будут являться причинами повышенного интереса мошенников. Обнадёживает в этой ситуации защита дольщиков государством, ежегодно улучшающим законодательство в сфере гражданского строительства. Несмотря на риск финансовых потерь, не стоит бояться вложить деньги в строящееся жильё. Количество проблемных объектов ежегодно снижается, а возможность получить пассивный доход увеличивается.