Анализ и оценка инвестиций в недвидимость

Время покупать: анализ инвестиций в недвижимость

На сегодня вложения в сфере недвижимости и строительства являются одними из самых прибыльных. Об этом говорят не только данные экспертного анализа инвестиций в недвижимость, но и то, что за последнее десятилетие цены на квартиры по стране выросли в среднем в 10 раз, а в некоторых регионах еще больше. Несмотря на огромный выбор разных по назначению, площади и коммерческому использованию объектов, до насыщения или стагнации рынка недвижимости еще очень далеко. Поэтому рост стоимости будет продолжаться достаточно долго. Но как разобраться во всех хитросплетениях этого сектора экономики?

Динамика ввода жилых домов в России в 2005-2012гг., прогноз на 2013-2015гг., млн кв.м общей площади, %

Факторы, влияющие на доходность и стоимость недвижимости

Величина будущей прибыли от вложений в недвижимость зависит от множества составляющих:

• местоположение;
• уровень оснащения и возраст объекта;
• инженерные коммуникации;
• архитектурные особенности;
• внутренняя и внешняя инфраструктура;
• транспортная развязка;
• пешеходная доступность.

Также необходимо учесть динамические характеристики спроса и предложения в выбранном районе за последнее время. Точная оценка инвестиций в недвижимость получится только после досконального изучения всех этих данных, а также многих других сопутствующих (социальное окружение, план застройки, экология).

Минимальный капитал для инвестирования в различные виды строительства

Вывести среднестатистическую величину минимального капитала для инвестирования в строительство достаточно сложно. Все зависит от личных предпочтений инвестора и тех задач, для которых приобретается та или иная площадь. Можно начать с малого и просто внести первоначальный взнос на стадии проектных работ или укладки фундамента. Тогда платежи возможно растянуть до сдачи в эксплуатацию, а дальше воспользоваться ипотечным кредитом. Но здесь важно просчитать собственные источники финансирования, чтобы проводить необходимые платежи по заданному графику.

Абсолютно другой уровень цен складывается при решении строить самостоятельно. Здесь без доскональной оценки всех будущих затрат и составления четкого графика работ не обойтись. Причем как показывает практика, даже при самых скрупулезных расчетах надо добавлять к полученной смете от 30 до 50 процентов на издержки, удорожание и форс-мажоры.

Третий вариант, когда идет речь о покупке практически готового объекта. Здесь уровень цен соизмерим с уровнем первичного рынка, оценить уровень подобных инвестиций в недвижимость можно на форуме риэлторов данного региона. Подобная сделка наиболее привлекательна с точки зрения отсутствия рисков, но и более затратная по сравнению со всеми другими. Согласно статистическим данным, наиболее востребованы сегодня вложения на стадии нулевого цикла, когда объекта еще практически нет, и на завершающем этапе по обустройству фасада здания.

Исходя из перечисленного, можно сделать два вывода:

• размер минимальных инвестиций в строительство полностью зависит от стоимости выбранной недвижимости;
• расценки на недвижимость и прибыльность в разных регионах России кардинально отличается в зависимости от региона, где планируется сделка.

ТОП-10 регионов РФ по объему ввода жилья, 2011г., % от сданной в эксплуатацию общей площади жилья по России

Особенности рынка недвижимости

Помимо высоких прибылей и постоянного источника дохода в виде стоимости аренды инвестиции в недвижимость связаны с рядом существенных рисков, среди которых можно выделить следующие:

• Зависимость от законодательных актов и политики государства в целом.
• Низкая ликвидность.
• Постоянные траты на обязательные платежи в виде налогов и коммунальных сборов.

Рассмотрим каждый из пунктов более подробно. Недвижимость и инвестиции подлежат определенному правовому регулированию. Величина налогового бремени на любой объект полностью зависит оттого или иного законодательного акта. Так, например, решение Московских властей брать налог с компаний, владеющих коммерческой недвижимостью площадью свыше трех тысяч квадратных метров привело к тому, что в последнее время большинство сделок по продаже торговых, складских и офисных помещений оформлялось на частных лиц. Это напрямую связано с тем, что частники имеют льготу по данному налогу, а также определенное послабление по уплате подоходного налога с данного приобретения. С другой стороны, отказ от подобной практике уплаты налогов и введение единого тарифа для всех расчета, исходя из кадастровой стоимости объекта, привели к панике среди не только крупных, но и мелких домовладельцев. Как известно, кадастровая стоимость намного больше заявленных данных в техническом паспорте, а расходы на постоянное поддержание имеющейся коммерческой недвижимости в рабочем состоянии и так велики.

Низкая ликвидность вложений в данную сферу экономики обусловлена тем, что покупателя на жилую и коммерческую недвижимость найти сразу достаточно сложно. Ведь будущий владелец должен обладать достаточно высоким объемом денежных средств. Поэтому человеку с среднестатистическим инвестиционным портфелем для России в размере порядка 2-3 тысяч долларов США, на рынке недвижимости делать нечего. Существующие схемы, когда для покупки или инвестирования в строительство объединяются сразу несколько желающих, достаточно зыбкие. Потому как из-за слабого развития механизма страхования сделок, покупательских рисков и бизнеса в целом, каждый из подобных сособственников при ликвидации такого объединения рискует остаться ни с чем. Все это приводит к тому, что рынком инвестиций в недвижимость, правят люди с серьезным собственным капиталом.

Приобретение недвижимости в коммерческих целях предполагает два источника будущих доходов прибыль от сдачи в аренду и последующая продажа по более высокой цене с учетом новых цен. Но не всегда при этом учитывается тот факт, что в любом случае необходимо будет постоянно оплачивать коммунальные услуги, налоги и поддерживать объект недвижимости в ликвидном состоянии. Если инвестору хочется оградить себя от подобных расходов, то можно рассматривать вариант покупки на ранних стадиях строительства. Но и здесь велик риск столкнуться с долгостроем.

Все перечисленные проблемы ни в коем разе не уменьшают привлекательность инвестиций в недвижимость. Несмотря на заоблачные цены говорить о насыщении этого сектора экономики никак нельзя, а некоторые сегменты — складские помещения, наоборот, испытывают нехватку объектов для продажи.

Рынок роста цен на складскую недвижимость в Москве

Это особенно хорошо видно на примере столице, где количество сделок по купле-продаже недвижимости подобного рода постоянно растет.