Инвестиции в недвижимость в России и Москве

Инвестиции и недвижимость: риски, выгода, особенности

Инвестиции в любой вид недвижимости – уникальная возможность многократно и надежно заработать. Но такое вложение денег требует знания особенностей, которые влияют на стоимость, ликвидность и доходность объектов; умения правильно организовать менеджмент, и постоянного контроля цен на рынке.

Особенности инвестиций в недвижимость

Если учесть, что инвестиции в российскую недвижимость в 2013 году составили 127 млрд. долларов (на 73% больше, чем в 2011 году), вопрос о выгоде таких вложений будет лишним. Что привлекает инвесторов – частные и государственные компании, частных инвесторов – именно к недвижимости, а не к банковским депозитам:

• Выбор одного или нескольких инструментов инвестирования (собственный свободный или заемный капитал, опционы, закладные, ипотека, долговые смешанные обязательства, и прочие)
• Несколько вариантов извлечения дохода от инвестиций в недвижимость в России (аренда, перепродажа, прирост пассивного капитала вложений в процессе естественного роста цен на рынке)
• Более высокая надежность вложений (и с позиции сохранения средств, и с позиции доходности) и рентабельность
• Отсутствие срока исполнения (недвижимостью владеют на постоянной основе – за исключением ипотеки, облигации или депозиты имеют ограниченный срок действия).

Это основные преимущества инвестиций, но их основная суть – получение прибыли. Существует несколько вариантов получения прибыли, когда осуществляются инвестиции в недвижимость в Москве или любом другом населенном пункте России.

Периодическая прибыль. Она состоит из сумм, которые получает собственник объекта (производственное помещение, склад, офис, магазин, земельный участок, квартира или дом) за сдачу его в аренду (наем). При этом существует два важных фактора:

• в периодическую прибыль включены текущие расходы на содержание и обслуживание объекта
• этот вид прибыли зависит от объема сдаваемых в аренду площадей (помещений) – чем меньше пустующих площадей, тем выше доходность.

При правильной организации менеджмента на сдаваемом в аренду объекте, собственник получает максимальную прибыль: для этого существуют управляющие (или девелоперские компании и предприятия), которые по поручению собственника полностью контролируют поступление денег, расходную часть и поддержание объекта в исправном состоянии.

Разовая прибыль. Она не зависит от организаторских способностей собственника, объема инвестиций в недвижимость и строительство, их навыков управляющей компании в продаже или покупке недвижимости. Цены на недвижимость диктует рынок, и стоимость объекта зависит от спроса на аналогичные объекты в конкретный промежуток времени. По сути, разовая прибыль – сумма, которую получает собственник при перепродаже объекта: рост рыночной стоимости недвижимости и улучшение характеристик объекта могут принести за достаточно короткий временной промежуток ощутимые дивиденды.

Рынок инвестиций в недвижимость: статистика, рентабельность и перспективы

Инвестиции в недвижимость могут быть и долгосрочными, и краткосрочными: у каждого инвестора свои планы и свои представления о рентабельности. Наиболее рентабельной является коммерческая недвижимость:

• Спрос на торговые, складские и производственные помещения всегда опережает предложение, поэтому арендные ставки постоянно растут: окупаемость (или рентабельность) объекта составляет в разных регионах России 15-25%, и в среднем, через 4-5 лет за счет аренды собственник полностью возвращает вложенный капитал
• Наряду с ростом арендной ставки, растет и рыночная стоимость объекта (средний рост стоимости коммерческих объектов в 2011 году составил 12%, в 2012 году – 13,5%, в 2013 году – 14, 1%).

Рентабельность жилой недвижимости гораздо ниже: предложение на рынке всегда превышает спрос, поэтому рентабельность составляет максимум 5% и зависит от региона, объемов строительства в конкретном населенном пункте и спроса на жилье. Единственной возможностью заработать на инвестициях в недвижимость и строительство – вложение средств в многоквартирный дом еще до начала его строительства. Причин для этого несколько.

Во-первых, стоимость квадратного метра в жилом доме для инвестора в момент закладки подписания разрешительной документации (или на этапе закладки фундамента) на 20-30% ниже того же «квадрата» в момент сдачи объекта в эксплуатацию. Даже продажа квартиры в таком доме по самой низкой цене принесет инвестору не менее 17-20% чистой прибыли – и это без учета роста стоимости рыночной цены на аналогичное жилье.

Во-вторых, инвестиции в строительство недвижимости выгодны не в отдельно взятую квартиру, а в объект в полном объеме. Суть в том, что при возведении многоквартирного дома для полной окупаемости вложенных средств, достаточно продать квартиры на первых пяти этажах: все, что строится с большей этажностью – чистый доход строителей и инвесторов (частных лиц, государственных и коммерческих банков, организаций). В этом случае недвижимость и инвестиции (правовое регулирование предусматривает вложение любых схем вложения денег) представляют самый выгодный тандем.

Насколько перспективы вложения денег выгодны, и каковы перспективы? Однозначного ответа нет, но – с оговоркой на стабильность экономики мировой и российской, отсутствие катаклизмов и форс-мажоров – инвестиций в недвижимость в России были и остаются выгодными. Фактов, подтверждающих это, достаточно много:

• Банки с удовольствием кредитуют и саму недвижимость (как жилую, так и коммерческую), и ее строительство: только небольшое количество строительных компаний способны за счет собственного бюджета реализовывать многомиллиардные проекты
• Ипотечное кредитование за последние 3 года увеличилось в 4,5 раза: банки никогда не оформят кредит на приобретение недвижимости (а это – инвестиция не только покупателя, но и банка), стоимость или ликвидность которой вызывают сомнения
• С 2011 года ставка по кредитам на объекты недвижимости снизились на 7-8%: чем ниже ставка, тем больше заемщиков привлекается к кредитам – тем больше средств банки могут инвестировать в строящиеся и готовые объекты.

В качестве вывода можно дать две рекомендации:

1. Если есть свободные средства, инвестиции в недвижимость могут представлять большой интерес для любых сумм. Но вложение средств должно быть просчитано с учетом максимальных рисков: эту работу выполняют компании-девелоперы, которые гарантируют и сохранение средств вкладчиков-инвесторов, и прибыль для инвесторов.
2. Не стоит быть самонадеянным: для инвестиций – эффективных и надежных – в недвижимость в России требуются знания, навыки и опыт. У рядового гражданина их нет, и этим пользуются мошенники. Самостоятельные вложения могут привести к потере средств, поэтому инвестирование необходимо осуществлять с помощью профессионалов.