Инвестиции в строительство: жилья, квартиры, коттеджа, долевое жилищное

За ваши деньги — хоть завод, хоть новый город!

Инвестиции в строительство однозначно выгодны: динамика цен на недвижимость в разные короткие периоды (3-5 лет) может изменяться как в большую сторону, так и наоборот, но в долгосрочной перспективе цены всегда растут.

Но и риски есть. Поэтому: в первую попавшуюся компанию деньги не заносят, а сначала садятся и самостоятельно прорабатывают всю информацию по данному вопросу. Для чего? Причины следующие:

1. Чтобы не нарваться на строительных мошенников (примеров предостаточно).
2. Чтобы не нарваться на строительство, где выгода будет мизерной или итоговый «выхлоп» меньше, чем сами затраты на стройку. Что это значит: новый пентхаус в чистом поле никому не нужен, даже если через 50 лет вокруг него будет город-сад.
3. Изменяющаяся динамика цен, которую необходимо изучить для понимания вопроса. Желательно, последние 10 лет. Может оказаться, что вам не обязательно инвестировать в строительство квартиры, даже в центре города. По собранной информации вы вполне можете принять решение отремонтировать полуразваленный цех или построить новый гараж на территории старого АТП. Возможно, в промзоне требуются склады, или, в обозримом будущем, вырастет новое большое предприятие, которое потянет весь район вверх. Даже если этого не случится, то позже все равно выгоднее будет продать его под гаражи. Как видите, вариантов – масса.

Инвестирование в строительство жилых объектов.

Состояние российского жилья (судя по серьезным отчетам бизнес-агентств и государственных органов статистики) оценивается как «возрастное» – таких объектов больше 50% по всей территории страны. 2-3% каждый год признаются ветхими. Нового строится мало – те же 2-3%.

Паритет вроде сохраняется, но реальная скорость старения жилфонда выше, чем его обновление. Новостройки растут, главным образом, в центральных районах страны в мегаполисах, которые и тянут всю статистику на себя. В остальных регионах застройщики шевелятся намного медленнее. О массовом строительстве в районных центрах и сельской местности остается только мечтать (единичные примеры – не в счет). Поэтому потребность в новом жилье – объективная.

Но в краткосрочной перспективе заработать много не получится. Лучший вариант: построиться, сдать в аренду на 10 лет, потом продать. За десять лет, при отсутствии форс-мажорных обстоятельств непреодолимой силы, инвестиции в жилищное строительство окупаются.

Вкладывать деньги в строительство многоэтажек прибыльно – цена готовой квартиры по сравнению с вложенными средствами гарантирует прирост в районе 15-20%, а может и все 40% (понимаешь это, глядя на московские цены) – престижность района, вид из окна на угол Кремля, все это повышает стоимость квартиры и значительнее.

Но чтобы определиться, насколько выгодны такие инвестиции в строительство жилья и насколько рискованны, вам придется перелопать массу информации о самом застройщике. Досконально изучить объект строительства, его привлекательность для будущих жильцов. Проанализировать местную инфраструктуру и перспективу развития района в целом (вспоминаем «пентхаус в чистом поле»).

Наиболее безопасными сегодня являются инвестиции в строительство коттеджного поселка. Как правило, заказчики и участники строительства, люди с высоким достатком и положением. Сами объемы и сроки строительства невелики. Значительно увеличить цену построенного жилья вы не сможете, но спрос на такую недвижимость относительно стабильный: всегда есть семьи, которые готовы выехать жить за пределы мегаполиса. Если покупатель влюбится в ваш домик с участком для шашлыков – можете заработать до 10-15% сверх вложенных средств.

В плане колебаний цен – жилой сектор достаточно устойчивый: цены на жилье в 10-летнем периоде постоянно растут на 5-25% (все зависит от региона). Но цена на каждый объект изменяется индивидуально. Если за окнами стоит долгострой или появился недавно мусоросжигающий завод, а еще хуже – только морг (даже не кладбище, все указанные случаи в практике были) – вложенные деньги вы вернете, но скорее всего без прибыли.

Опираясь на вышесказанное, добавим: в подобных ситуациях есть риск прославиться в СМИ и потерять массу времени на борьбу за свои инвестиции (свое место жительства) в плане окружающей эстетики. Инвесторы строящихся и жители уже построенных объектов проводят массу встреч, митингов, судебных заседаний, только бы рядом с ними не строили запланированные 40 лет назад очистные сооружения, железнодорожный мост или нефтепровод «Дружба-2014». Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо поинтересоваться планом развития территории или генеральным планом строительства города. Причем, усердно поинтересоваться.

И самое главное: как получить запланированную прибыль? Построить то недолго, а вот быстро продать, например в текущем 2014 г., будет большим вопросом: цены сегодня падают (пример г. Москвы, см. график 2), предложения много, а покупателей не густо.

Инвестирование в коммерческую недвижимость.

«Капризный» сектор, который полностью зависит от экономического положения в стране. Можно вложить деньги в строительство нового сверхсовременного пафосного бизнес-центра и потом поселиться в нем самостоятельно – последний кризис тому свидетель. Правда, при разумной ценовой политике, можно худо-бедно существовать за счет аренды и потихоньку окупать вложения.

Когда в стране и регионе все развивается, работает и цветет – однозначно «да» инвестициям в коммерческую недвижимость! Этот сектор дает максимально быструю прибыль при продаже или стабильную хорошую прибыль при аренде. Аренда даже выгоднее: строительство, в популярных ареалах обитания бизнесменов, окупается за 3-5 лет (с этих денег можно скромно жить), и дальше приносит чистую прибыль!

Вложить деньги в строительство гостиницы – тоже неплохой вариант. Но сам гостиничный бизнес окупается долго, поэтому рассчитывать на то, что будущий счастливый хозяин гостиницы сразу вас озолотит – не стоит. 10-20% сверхприбыли конечно вам гарантированы, но не больше точно.

Строительство торгового центра. Здесь все интересно: этот вариант может вас обогатить, а может и разорить. Верный вариант – продать свои квадраты торговой площади и ввязаться в новую авантюру по строительству очередного молла или супермаркета.

А можно выиграть и на аренде– торговые здания ценятся всегда. Но жить на широкую ногу с этого дохода не советуем. При резком снижении покупательской способности вы снова останетесь наедине со своей постройкой и не сможете ни заработать на ней аренде, ни продать. Придется откладывать на содержание здания в «неурожайные» годы.

Периоды всплесков развития и затишья торговли чередуются с частотой 5-8 лет и зависят от особенности региона. Если, например, вы решите вложить деньги в постройку овощного магазина на севере, то объект будет популярен всегда: там свежие овощи-фрукты в цене. Хорошим индикатором являются сами торговые центры: пройдитесь и посмотрите, сколько площадей пустует. Если по вашей вскидке 30% и больше – время вкладывать в строительство торгового центра еще не пришло.

Инвестирование в строительство промышленных объектов и объектов инфраструктуры.

Этот вид инвестирования не очень прибыльный и динамичный, зато прогнозируемый.

Строительство промышленных зданий и сооружений не такое затратное, как жилых. Удельная стоимость построек может быть в 3-4 ниже, чем в жилом и коммерческом строительстве. Например, создать производственные площади «с нуля» обходится в $150-250 за 1м², в то время как жилое строительство обходится в $450-800 за 1м² и выше.

Сроки ожидания прибыли, конечно, тоже не маленькие, но все это время можно безбедно жить за счет аренды или прибыли предприятия, которое базируется на объекте. Как показывают отзывы маклеров, продажа таких объектов не носит какой-то упорядоченный характер и прогнозировать крайне трудно, когда появится именно ваш покупатель. Но он обязательно появится.

Опять же не забываем, что строить нужно не в чистом поле, а в живом экономическом районе: рядом должны быть подобные объекты, заводы, заправки, железная дорога.

Ну а самый медленный способ заработать деньги, но зато самый надежный и долгоиграющий, у нас пока не развит. Мы не можем инвестировать в дороги, провода или трубный транспорт – это доступно только государству и крупным корпорациям – вечный бизнес!

График 1. Динамика роста стоимости 1 м² в Москве с 1999 по 2014 г (источник — http://www.irn.ru/)

График 2. Стоимость 1 м² в Москве 06.2013-04.2014 г. и прогноз изменения стоимости до июля 2014. (источник — http://www.irn.ru/)