Инвестиции в коммерческую и жилую недвижимость

Сохранить или приумножить

Сегодня любому предпринимателю известно, что бесцельное хранение денег приводит к банкротству, ведь неразмещенные активыобесцениваются ежедневно. Желаете умножить капитал? В таком случае рекомендуется вкладывать деньги в выгодный бизнес-проект. Поэтому остается решить, как лучше всего распорядиться своими активами или в какую недвижимость лучше инвестировать? Кроме того, следует установить, какие меры предпринять, чтобы ваши сбережения не обесценились?

На фоне мирового опыта, достаточно рентабельными являются инвестиции в рынок недвижимости и драгоценности. К сожалению последние, уходят на второй план по причине затруднительного хранения. При этом человеку всегда нужно было жилье, промышленным предприятиям необходимы площади для оборудования, а торговые марки нуждаются в презентационных площадках для бизнеса.

Инвестиционный климат

Минэкономразвития РФ в качестве независимого направления выделило деятельность, направленную на реформирование инвестиционного климата. Так, были приняты новые законы, улучшившие таможенное декларирование, созданы упрощенные механизмы относительно миграции, строительства. Кроме этого, правительству удалось снизить стоимость подсоединения новых проектов к инженерной инфраструктуре. Следует также подчеркнуть, что был запущен механизм уполномоченных по инвестированию на региональном уровне.

Общие статистические данные

На протяжении 2012 года в РФ поступило 27,0 млрд долларов прямых зарубежных инвестиций. Но чтобы России войти в перечень стран с ведущей мировой экономикой, нужно перейти на иной путь развития. Сюда входит развитая инфраструктура страны, высокий уровень жизни населения, значительная часть высокотехнологичного сектора государства. Общий зарубежный капитал в экономике РФ по состоянию на 2012 год составлял 353 млрд долларов, а это на 9,3% выше, чем в 2011 году.

Коммерческая недвижимость

Третий квартал 2012 года показал несущественное снижение инвестиционной активности. Объемы инвестиций в коммерческую недвижимость достигли 1,3 млрд долларов, что на 11% ниже отметки прошлогоднего периода, тогда как, снижение во втором квартале составляло 3%. Но, текущий перечень сделок, что находятся на различных этапах обсуждения, допускает предположить, что в четвертом квартале инвестирование коммерческой недвижимости будет выше отметки 1,5 млрд долларов. Подобная ситуация дает возможность утверждать о сбережении стабильного интереса.

Значимыми сделками второй половины года были:

• Отчуждение БЦ «Серебряный город»,
• МЦ «Саммит».

Перспективы рынка недвижимости

Этот контекст определяет 3 ключевые стратегии:

• Приобретение высокорентабельных объектов, что уже арендуются, с хорошим месторасположением и списком арендаторов, желательно с долгосрочными планами.
• Содержание в портфеле девелоперских проектов, позволяющих повысить доходности и стабилизировать финансовые потоки.
• Инвестирование областей, отличающиеся дефицитом предложения высококачественной недвижимости. Сюда входят склады или аутлеты, что могут приносить до 14% IRR.

Ставки капитализации на 250–320 пунктов выше,  чем в других инвестиционных направлениях.

• Офисы                  – 8,75%,
• Торговые центры – 9,5%,
• Склады                 – 11%.

Рентабельность инвестирования

         Сегодня жилая и торговая недвижимость достаточно привлекательна для инвестирования. Относительно вложений в готовые проекты, то, самыми интересными оказываются торговые комплексы. Частные инвесторы, напротив, заинтересованы в городских квартирах, потому как, этот рынок максимально понятен и имеет высокую ликвидность. При этом средняя доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилой недвижимости. Таким образом, инвестор может ожидать 9-12% годовой прибыли против 7-8% от инвестиции в жилую недвижимость.

Для апартаментов большую роль играет местоположение жилого комплекса, инфраструктура, архитектура. Если брать малоэтажные дома, то наиболее востребованными среди семей с детьми являются 3-ком. квартиры. Бюджет в 15-20 млн руб. позволит купить 2-3 апартамента или 2-3 квартиры, конечно, эти деньги можно инвестировать в загородные проекты. Подобное жилье может приносить до 50% дохода, но в этом случае следует учитывать непредсказуемое изменение цен, поэтому, делая выбор загородной недвижимости, с целью минимизации рисков, лучше покупать объекты в нескольких проектах.

География инвестирования

Столица все также считается ключевым центром по инвестированию, но, в то же время 2012 год показал объем инвестиций в другие регионы на уровне 374 млн долларов, или 13% от общего инвестиционного объема. Нужно отметить, что почти весь капитал был адресован торговой недвижимости. Наряду с этим, гильдия девелоперов провела исследование относительно «Инвестиционной привлекательности объектов в больших городах РФ», где свое мнение высказали 80 специалистов.

Было установлено, что жилая недвижимость выступает в качестве одного из популярных направлений Москвы, Нижнего Новгорода, Перми, Краснодара, Омска и т. д. В отношении загородного жилья популярными городами были Москва, Казань, Самара и другие. Коммерческая недвижимость востребована в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону. Касательно складской недвижимости, спрос наблюдается в Перми.

Прибыльность отдельных видов строительства

Апартаменты возможно рассматривать, как объекты способные приносить доход от аренды и в качестве объектов для дальнейшей продажи. Из числа таких объектов можно присмотреться к комплексам – «Фили Град», «Арена-Парк» и «Водный». Каждый из них по факту завершения строительства подорожает в среднем на 25-30%. По ценам можно сориентироваться, к примеру в ЖК «Новые Ватутинки».

Желающим делать инвестиции в строительство загородной жилой недвижимости, необходимо обратить внимание на участки в поселках именно на начальных этапах развития, когда еще нет коммуникаций и инфраструктуры. Потому как, после ввода в эксплуатацию подобных проектов цена земли существенно отличается от первоначальной. Стоимость участков может подняться до 30%, а иногда в два раза. Выбор поселков рекомендуется начать с южного направления, в районе, что примыкает к Симферопольскому шоссе или скоростной трассе «Дон».

Кроме того, аренду можно развивать на черноморских курортах, например, в городах Сочи или Геленджике. Очень перспективными считаются квартиры в ЖК «Столичный квартал». В этой новостройке цена отдельной квартиры начинается от 1,6 млн руб., а в корпусе №13, можно приобрести квартиру стоимостью от 1,3 млн руб, тогда как, по факту сдачи дома в эксплуатацию заработок может составить 300 тыс. руб., или 18%. Прибыль противников аренды от продажи квартир в новостройке может достичь за 1,5 года до 40%, что вполне оправдывает такую позицию инвестора, как, инвестирую исключительно в коммерческую недвижимость.