Инвестиции в недвижимость и строительство в России

Инвестиции в недвижимость, правила, риски анализ доходности

Инвестиции в недвижимость являются одними из наиболее надёжных инвестиций, особенно в случае правильного выбора объекта инвестирования, но и они имеют свои риски. В данной статье мы рассмотрим сравнение доходности и рисков при инвестировании в строительство и в уже готовую недвижимость.

Какие необходимо учесть риски на этапе выбора объекта инвестирования.

При сравнении рисков инвестиций в недвижимость и строительство, приобретение готовой недвижимости, всё-таки более защищённые вложения, чем строительство нового объекта. Этому есть объективные причины:

Уже готовый объект либо имеет коммуникации и инфраструктуру, либо очевидны трудности (если они есть).
Как правило, создание объекта сопровождается экономическим обоснованием, оценками, а значит, для готового объекта есть возможность сравнить план со сложившейся ситуацией.
Обычно у готовых объектов уже решены проблемы с землеотводами, либо понятны пути решения таких проблем.
Нулевой период до начала возврата вложений. Это значит, что возврат инвестиций начинается, условно говоря, «сразу по окончании сделки».

Однако у готовых объектов есть и свои недостатки, которых нет у строящихся «с нуля»:

Риск управления недвижимостью. Рассматривая доходность объекта Вам необходимо понимать, что Ваш менеджмент справится с задачей взаимодействия (например, с арендаторами) не хуже, а желательно лучше, иначе доходность может резко снизится.
Риск низкой ликвидности. Приобретая недвижимость, Вы возвратили бывшему владельцу «отложенный доход стоимости объект при продаже». При этом есть множество факторов, которые способны как увеличить, так и понизить стоимость Вашего объекта, а, следовательно, это изменит одну из составляющих инвестиций – отложенный доход. С данным риском тесно связаны законодательный, налоговый (риски изменения налогового и не только законодательства). А также планировочный риск (изменение зонирования, градостроительных планов и др.), что может снизить привлекательность объекта. На фото (пересечение ТТК и Нижегородской улицы) как раз пример противоположного итога планировочного риска – отмеченные дома оказались после строительства ТТК на расстоянии 30-ти и 20 м. от проезжей части самой загруженной магистрали Москвы, что не только снизило стоимость квартир в этих домах, но и существенно увеличило сроки их реализации. Рядом видно внутри развязки бизнес-центр, который долго пустовал, а после пуска ТТК наконец-то заполнился арендаторами.
Риск износа. Здесь очевидно, что чем более старый объект, тем больше вложений он будет требовать для ремонтно-восстановительных работ. Особенно это касается объектов с большим количеством разного инженерного оборудования.
Секторный риск, который может повлиять на размер дохода от недвижимости в случае резких изменений в секторе экономики (в том числе в отдельном регионе). К этому риску близок и региональный, ведь в случае падения доходов (стоимости) объекта недвижимости – переместить его в другой регион не возможно.

Прочие риски в одинаковой мере свойственны всем типам недвижимости, за исключение строительного риска, который относится к срокам строительства и превышениям планировавшихся смет (здесь он влечёт за собой и риск низкой ликвидности, посколькуобъем инвестиций в строительство может вырасти, в том числе значительно, что снизит доходность, если рыночная стоимость не увеличится). Это экологические риски, факторы инфляции, юридические риски, финансовые и бизнес — риски, а также риск ликвидности (он ближе к оценкам новых объектов, поскольку здесь на ликвидность могут оказывать давление факторы вторичного рынка, что снизит стоимость нового объекта).

Непосредственно сам анализ рисков, вне зависимости от типа объекта недвижимости необходимо поручить специалистам в этой сфере, и желательно получить минимум две оценки от разных источников. Это позволит сравнить разные оценки и принимать более правильные решения. Но даже, если эти оценки делают специалисты, сами отнеситесь к этому анализу очень внимательно и серьёзно!

Анализ рисков при выборе объекта инвестиций.

Несмотря на то, что привлекать к анализу лучше специалистов, универсальных способов оценки всего поля рисков не существует. Да и не может существовать, поскольку в этом анализе слишком много переменных, и порой сами формулы оценок меняются от ситуации.

Тем не менее, рассмотрим особенности такого рода анализов:

Прежде всего, все риски, которые имеют отношение к Вашему будущему объекту можно изобразить графически – задав соответствие сильный, средний и слабый, как показано на этом графике:

Например, риск снижения ликвидности (в силу транспортной недоступности) у торгового центра, стоящего у метро на крупной автостраде практически нулевой (слабый). А у такого же ТЦ, мимо которого должна пройти дорога, но она, например, запроектирована в спорной зоне (лес, памятник архитектуры и т.д.) и сейчас её нет, аналогичный риск близок к значению 1 (сильный).

Так или иначе, любые оценки рисков имеют отношение к вероятности – «а что будет, если?». Поэтому оценка любого риска должна рассматриваться именно с точки зрения вероятностного значения. Например, уже очевидно, что ФМС всерьёз взялось за снижение нелегальной миграции и за борьбу с «серым» рынком арендованного жилья. Понятно, что инвестируя в «дешёвую и некачественную квартиру» с целью извлечения прибыли от сдачи в наём приезжим, Вы получаете риск снижения ликвидности близкий к единице, то есть очень сильный.
Все методы анализа рисков, исходя из вышесказанного, не имеют истинного (точного) прогноза, а значит даже после принятия решения о начале инвестиций, аналогичный анализ всех рисков имеющих отношение к Вашему объекту нужно делать регулярно, чтобы своевременно реагировать на изменение обстановки. Для новых объектов это особенно важно, поскольку инвестиции в объекты капитального строительства имеют длительные циклы от старта до завершения объекта.
Самым простым для Вас, как для инвестора, способом анализа рисков является оценка влияния рисков на изменение доходности, тем более что это основная задача будущего объекта – приносить доход. Анализ развития ситуации в случае наступления тех, или иных событий связанных с каким-то риском подскажет Вам, какое влияние это окажет на доходность объекта. Например, Вы готовы инвестировать в гостиницу на Кипре ориентированную на русских туристов, и оцениваете риск отмены безвизового режима. Это будет сильный риск, и его анализу необходимо уделить особое внимание, а вот риск запрета на Кипре иностранных инвестиций – слабый, и вероятность того, что такого рода закон будет иметь обратную силу, невысока, а значит, его стоит знать и учитывать, но уделять ему повышенное внимание, ни к чему. С другой стороны, инвестиции в строительство в России, напротив, практически никак не подвержены рискам визовых ограничений (в данном случае речь о гостиничном бизнесе), то есть это слабые риски. Но риски изменения инвестиционного климата, или законодательства в данной сфере, довольно сильны, достаточно вспомнить недавние законы о бизнесе и владении собственностью государственными служащими.
Любой анализ рисков должен опираться на ряд важных особенностей всех объектов недвижимости:

Иммобильность. Объект находится, и будет находиться там, где он построен.
Дефицитность. Это, как правило, региональный фактор, но в основном объекты недвижимости дефицитны, если мы говорим о развитых регионах.
Долговечность. Хотя сроки создания объектов велики, но и срок службы этих объектов измеряется десятилетиями и столетиями.
Уникальность. Считается что каждый участок и объект уникальны, хотя типовые застройки никто не отменял, и они также присутствуют на рынке.

Сравнительный анализ доходности, некоторые аспекты такого рода оценок.

В данной статье мы не проводим формул, их довольно легко можно найти с подробными комментариями и самостоятельно оценить все необходимые параметры. Отметим, что к основным значениям относят срок окупаемости, ставку доходности и чистую стоимость доходов. Дополнительно используются внутренняя ставка доходности и модифицированная ставка доходности проекта.

Теперь немного подробнее. Начнём с понятия «дисконтирования затрат», которое есть в любой оценке доходности недвижимости. Это использование коэффициентов, позволяющих привести затраты будущих периодов к текущей «стоимости» денег. Сюда входят проценты по кредитам (если они есть), и инфляционные процессы, а вообще данный механизм позволяет правильно оценить объём инвестиций в капитальное строительство, учитывая, что сроки вложений могут составлять до нескольких лет. Дисконтирующие коэффициенты зависят от нескольких факторов, но если вы на строительство берёте в банке каждый год 100 рублей под 10%, то за два года Вы потратите не 200 руб., а 200 руб. + 10 + 10 + 10 руб. заплаченные банку. Таким образом «дисконтированная сумма составит 230 руб. Это – очень грубый пример, но он показывает правильную оценку вложений.

Теперь срок окупаемости. Очевидно, что это срок полного возврата инвестиций с учётом дисконтирования, и чем выше доходность объекта, (или его рыночная цена на момент готовности для продажи), тем быстрее Вы получите свои деньги и тем больший доход у Вас образуется.

Однако для анализа доходности, срока возврата инвестиций и правильного принятия решений необходимо принимать во внимание ещё несколько факторов, которые могут оказать значительное влияние на общую доходность проекта.

Оценка и правильное понимание инвестиционного климата в регионе, где Вы планируете инвестировать. Ряд агентств регулярно публикует отчёты по России, из которых хорошо видно, где к инвесторам «отношение лучше». Однако, как правило, инвестирование в благоприятном регионе несколько снижает доходность, что очевидно, так как ниже общие риски.
Сравнение доходности эксплуатации аналогичных объектов в разных регионах России (например, бизнес — центров), поможет определить стоит ли такого рода объект создавать там, где его доходность низка. С другой стороны – оценка управленческих рисков может привести к выводу, что низкая доходность – это ошибки управления и инвестиции в такой объект при правильном управлении дадут более высокую доходность, если Вы видите свои конкурентные преимущества.
Анализ региональных программ развития Правительства РФ, а также местных органов власти помогает спланировать наиболее привлекательные объекты для инвестиций, если такого рода информацией своевременно распорядится. В качестве примера приведу остров Русский (Владивосток), на котором человека решившего построить там гостиницу сочли бы сумасшедшим, а сегодня это очень доходные объекты. Построенный к саммиту АТЭС мост связал остров с материком, а возведённые там объекты немедленно создали спрос на гостиничные места. Не стоит приводить в пример Сочи, все наслышаны о том, как выросла там доходная составляющая инвестпроектов в недвижимости после принятия решения о проведении Олимпиады. Но сегодня мало кто вспомнит, что программа развития Сочи была принята за два года до принятия решения о проведении Олимпиады, и наибольший доход получили инвесторы, которые стали работать в рамках этой программы не делая ставок на решения МОК. В настоящий момент наиболее интересными регионами являются Дальний Восток (4 государственные программы), Карелия (2 государственные программы) и конечно инвестиционный бум ожидается в Крыму.
Демографическая ситуация в регионе инвестирования в недвижимость. Редко кто рассматривает этот аспект, а ведь есть регионы и с отрицательной демографией, откуда люди уезжают по разным причинам. Если в регионе устойчиво сокращается население, стоит ли инвестировать в объекты, рассчитанные на обслуживание большого количества людей?

Теперь непосредственно к сравнительному анализу доходности разных объектов недвижимости. Доходы от инвестиций в недвижимость делятся на текущие доходы, которые и обеспечивают окупаемость и возврат инвестиций (например, доход от аренды) и доход от изменения рыночной стоимости объекта (она может, и расти и снижаться). Этот доход является «отложенным», и получите Вы его, только когда продадите свой объект, завершив цикл инвестиции.

— Оценка первоначальных вложений и затрат.

Естественно необходима оценка рынка, сравнение разных предложений по аналогичным объектам, и уже на этой стадии желательно использовать для анализа окупаемости и доходности то, о чём сказано выше. Если Вы приобретаете готовый объект с показанной доходностью – постарайтесь проверить достоверность предоставляемой информации. Спешить с выбором не стоит, покупатель всегда находится в более выгодном положении, поскольку рынок недвижимости обладает незначительной эластичностью.

— Оценка дополнительных затрат и вложений.

Объекты недвижимости хороши для инвестиций тем, что вложения (текущий, капитальный ремонт, благоустройство и пр.) всегда с лихвой окупаются ростом инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости — того самого «отложенного» дохода.

— Анализ рисков и их влияния на текущие доходы.

Об этом мы говорили выше.

— Непосредственно сам сравнительный анализ доходности и инвестиционной привлекательности нескольких рассматриваемых объектов с помощью хорошо проверенных формул и специалистов, которые всегда готовы предложить свои услуги.

Не покупайтесь на красивые презентации и картинки – потребуйте в exel составить таблицу влияния сильных рисков на изменение доходности с представлением в виде графика. Тогда Вы сами, изменяя значения, сможете наглядно увидеть, как изменяется доход и срок окупаемости в зависимости от тех, или иных факторов. Графическое представление такого рода оценок и анализов всегда полезнее красивой картинки. Можно полчаса читать аналитический отчёт о рынке аренды жилья в Санкт-Петербурге, принимая решение надо ли инвестировать в этот сектор, но такой вот график убедит Вас за пять минут, что, наверное, сначала нужно понять причины такого падения доходности:

В заключение хотелось обратить Ваше внимание, что универсального ответа на вопрос выгоднее «строить», или «купить» нет. Несмотря на свою надёжность как инвестиции, недвижимость более требовательна к внимательной оценке и анализу, они, и только они помогут Вам сделать выбор и принять правильное решение.